Підводні камені при купівлі кватири

Можливі підводні камені при купівлі кватири.

У попередній статті ми відкрили Вам тему: “Як надійно придбати квартиру у забудовника“.

Забудовники пропонують різні варіанти придбання квартир. Найбезпечніший варіант придбання квартири на первинному ринку нерухомості залежить від того, який договір Ви укладаєте з забудовником. Укладення договору – один з найважливіших етапів в покупці квартири, не дивлячись на вартість самої квартири.

Проаналізувавши Кам’янецький ринок нерухомості, на якому налічується близько 16 забудовників, можна зробити висновок, що на даний момент забудовники укладають три різновиди договорів придбання квартири в новобудові:

1) Договір про пайову участь в кооперативі;

2) Договір купівлі-продажу квартири з ТОВ, Приватними підприємцями та приватними підприємствами;

3) Договір з Компанією Управління Активами.

№1. Договір з Житлово-будівельним кооперативом.

Основна привабливість цього договору – його відносна простота і розуміння для “пересічного” інвестора. Для забудовника, це спосіб оптимізувати оподаткування, при цьому понести не настільки значні фінансові та часові витрати для початку реалізації квартир через ЖБК.

До моменту внесення будь-яких коштів і підписання договору, уважно вивчіть сам договір, запросивши його у забудовника. В першу чергу, акцентуйте увагу на процедуру вступу в ЖБК та виходу з нього, а також, що член кооперативу має бути повноправним. Вивчіть репутацію компаній, які реалізують проект, проаналізуйте їх будівельний досвід, успішність реалізації проектів, як довго вони на будівельному ринку і т.п. Зверніть увагу на терміни повернення паю в разі виходу з ЖБК. Законом встановлено максимальний термін повернення паю до 2 років. Уточніть, яким чином будете вносити пай (разовий внесок або частинами). Уточніть всі платежі, які вам доведеться внести, їх загальну суму. З’ясуйте питання про відповідальність сторін та зобов’язання. Також необхідно перевірити дозвільні документи на будівництво. В іншому випадку виникнуть додаткові труднощі з отриманням квартири або неотримання її взагалі.

Підводимо підсумки: Як показує практика, з порядними забудовниками ця схема придбання нерухомості успішно працює, і люди отримують у власність обіцяні квартири.

Зазвичай проблеми виникають з забудовником, який тільки починає свою діяльність (тому що не знає або не враховує усіх можливих витрат і може не завершити об’єкт через нестачу коштів), або з забудовником, який має сумнівну репутацію.

На сьогодні нам відомо, що майже усі організації Кам’янця-Подільського працюють за такою схемою заключення договорів, тому будьте обачними та вибирайте надійних забудовників з великим досвідом.

№2. Договір купівлі-продажу квартир від ТОВ, Приватними підприємцями та приватними підприємства.

Така схема залучення коштів таїть в собі чимало “підводних каменів”, які згодом можуть негативно відобразитися на інвестора. Все буде залежати від надійності забудовника і порядності керівних осіб. Перевага даної схеми – її простота.

До “мінусів”, можна віднести наступне:

1) Подвійний перепродаж одних і тих же квартир;

2) Мають статутний фонд в розмірі 1 000 грн. на все будівництво;

3) Ризик незавершення будівництва і здачі об’єкта в експлуатацію, які можуть затягнутися на невизначений час через банкротсво фірми або ж її ліквідації;

4) Відсутність будь-якого контролю над замовником, генпідрядником з боку третіх осіб;

5) Можливість нецільового використання коштів, так як немає контролю;

Отже: як показує практика, заключення таких договорів несе велику кількість ризиків та потрібно вибирати також забудовника, який має великий досвід у будівництві (більше 10 років), який не боїться недофінансування та “пережив” спади та кризи.

№3. Договір з Компанією Управління активами.

 Укладення договору з КУА більш безпечно, ніж зі звичайним ТОВ або приватним підприємством. Компанія з управління активами – це організація, ліцензію на діяльність якої видає Національна комісія з цінних паперів. КУА регулюються і контролюються державою, що в першу чергу захищає покупців та надає гарантію щодо відповідальності за правопорушення перед Законом. Навіть у випадку якщо будівельна компанія не матиме змоги виконати свої зобов’язання перед клієнтом, то компанія з управління активами зобов’язана мати резервний фонд, який є гарантією для покупців. Більш популярною структурою для фінансування житлового будівництва є пайовий інвестиційний фонд (ПІФ). Пайовий інвестиційний фонд не є юридичною особою. Цей фонд складається з активів, які належать інвесторам на праві спільної часткової власності і управляються КУА. Сумарно статутний фонд має бути від 12 млн. активів, на відміну від ТОВ, які зазвичай мають близько 1 000 гривень. Залучені кошти Пайового інвестиційного фонду використовуються Компанією з управління активами для інвестування в корпоративні права, цінні папери та нерухомість з метою отримання прибутку.

На даний момент укладення договору з компанією управління активами є найбезпечнішим способом придбання нерухомості.

Купівля квартири – справа дуже відповідальна і складна, тому якщо ви зважилися на цей крок краще не ризикуйте, а ретельно вивчіть всю інформацію про забудовника. При використанні будь-якої схеми продажу, зазначеної вище, потрібно аналізувати її в сукупності з дозвільною документацією. Юридично договори можуть бути оформлені без істотних ризикових положень, але якщо забудовник не має належних дозвільних документів, проблем з будівництвом не уникнути. Схема продажу дозволяє лише спрогнозувати складність повернення Ваших коштів в майбутньому, але не показує повну картину. Тому перевіряти потрібно не тільки схему продажів, а також дозвала на земельну ділянку, на виконання будівельних робіт, інформацію про забудовника, відгуки від інших покупців, репутація на ринку нерухомості, наявність відповідних ліцензій у генпідрядника на виконання відповідних робіт і т.д.

Так як договір з Компанією по управлінню активами є найбезпечнішим, то можемо з усією відповідальністю повідомити Вам, що на сьогодні на ринку Кам’янця-Подільського є компанія, яка працює з Компанією по управлінню активами – це ГК “Нова Будова”. Вона співпрацює з Компанією по Управлінню активами «Living Park Development» і, до речі, має великий досвід у будівництві та має репутацію надійного забудовника.

Бажаємо Вам, щоб Ви придбали свою нерухомість надійно.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

48689768